לאן זורם הכסף? מגמות ההשקעה של משקיעים זרים בנדל״ן: אירופה מול ישראל

בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי עמוק בדפוסי ההשקעה בנדל״ן מצד תושבים זרים, הן באירופה והן בישראל. משקיעים פרטיים, משפחות ויזמים בוחנים מחדש היכן נכון לרכוש נכסים, לא רק מתוך שיקולי תשואה, אלא גם מתוך ראייה רחבה של יציבות כלכלית, רגולציה, מיסוי, נגישות בינלאומית ואיכות חיים.

בבלוג זה אני משתפת ידע מצטבר ומחקר מקיף שערכתי, המבוסס על נתונים רשמיים, דוחות שוק עדכניים וניתוח מגמות בשטח, במטרה להציג תמונת מצב ברורה ואובייקטיבית של שוק רכישות הנדל״ן על ידי תושבים זרים:

מה מניע משקיעים לבחור במדינות אירופה מסוימות, אילו חסמים קיימים בישראל, ואילו הזדמנויות נוצרות כתוצאה מהפערים בין השווקים. המטרה אינה להמליץ באופן גורף, אלא לאפשר קבלת החלטות מושכלת- כזו הנשענת על הבנה עמוקה של המגמות, ולא רק על כותרות או הבטחות שיווקיות.

מהן המגמות העיקריות של רכישת נדל"ן על ידי תושבים זרים , באירופה מול ישראל:

באירופה וגם בישראל יש ביקוש מתמשך של תושבים זרים לנדל"ן, אבל באירופה זה כבר שכבת שוק רחבה ומגוונת יחסית, בעוד שבישראל זה עדיין נתח קטן וממוקד יותר מבחינת קהל היעד והאזורים.imarcgroup+1

מגמות עיקריות באירופה

באירופה תושבים זרים הם שחקן משמעותי בשוק, במיוחד בשווקי יעד כמו ספרד, פורטוגל, יוון, איטליה וצרפת – גם למגורים וגם לנופש ולהשקעה לטווח ארוך.

מדינות כמו ספרד מדווחות על שיאים היסטוריים ברכישות זרים, עם עלייה במחירי מ"ר שזרים משלמים לעומת מקומיים, בעיקר באזורים תיירותיים וחופי ים.idealista

יש מדינות שמגבילות רכישות זרים (למשל דנמרק, חלק מקרואטיה, ליכטנשטיין, מגבלות מסוימות בהונגריה, פולין ורומניה), כך שהמגמה אינה אחידה – שווקים מסוימים פתוחים מאוד לזרים, ואחרים מגינים על השוק המקומי באמצעות תנאים ואישורים מיוחדים.monoestate+2

מגמות עיקריות בישראל

• בישראל רכישות של תושבי חוץ מהוות נתח קטן יחסית – סדר גודל של כ־2% מהעסקאות בשוק הדירות, אבל עם עלייה חדה בשנה האחרונה לעומת 2023.globes+1
  
  
• ב־2024 הוערך כי כ־1,900 דירות נרכשו על ידי תושבי חוץ, עם גידול של כ־50% לעומת השנה הקודמת, בעיקר בירושלים ובסגמנט הדירות היקרות יותר (במיוחד קהל יהודי דתי וחרדי מחו"ל).buyitinisrael+1
  
  
• מדיניות המס והרגולציה (העלאת מס רכישה על דירה נוספת ותוספת מע"מ) נועדו במכוון לצמצם ביקוש ספקולטיבי ולמתן השפעת תושבי חוץ על המחירים, ולכן המשקל שלהם נשאר מוגבל לעומת הביקוש המקומי; מעל 80% מהעסקאות בישראל נעשות על ידי תושבי ישראל.hold+1
  
  

השוואה: אירופה מול ישראל

• באירופה:
  
  
  • תושבים זרים הם מנוע מרכזי בשווקים תיירותיים ובשווקי "סייפ־הייבן" כלכליים, ומייצרים שכבת ביקוש רחבה – גם למשקיעים וגם לרוכשי בית שני/שלישי.imarcgroup+1
    
    
  • חלק מהמדינות מנסות לאזן בין משיכת הון זר לבין הגנה על היכולת של מקומיים לרכוש דירה, דרך מגבלות רכישה או רגולציה ייעודית.elra+2
    
    
• בישראל:
  
  
  • תושבי חוץ הם נישה קטנה, עם השפעה גבוהה בעיקר בנישות ספציפיות – אזורי יוקרה, ערים כמו ירושלים ותל אביב, ומגזרים דתיים/קהילתיים.globes+1
    
    
  • המדינה משתמשת בעיקר בכלי מס כדי לאזן את הביקוש, בעוד שהביקוש העיקרי והמשפיע על השוק הוא של רוכשים ישראלים, למגורים ולהשקעה.hold+1

בקצרה: מרבית הקונים הזרים באירופה מתרכזים ברצועת הים התיכון והערים הגדולות, בעוד שבישראל עיקר הרכישות מרוכז בירושלים ואזורי יוקרה/חוף כמו תל אביב, נתניה והרצליה.

אזורים מובילים באירופה

• ספרד: רוב הזרים קונים באזורים עם חוף ים – קטלוניה, ולנסיה, מורסיה, אנדלוסיה והאיים הבלאריים (קוסטה דל סול, קוסטה בלאנקה, מלגה, מרבלה, האיים כמו מיורקה), שמרכזים מעל 70% מהרכישות הזרות.
• פורטוגל: ריכוז גבוה בליסבון, פורטו ובאלגארבה, בזכות אקלים נוח, איכות חיים ותמריצי מס לשעבר ומשטר מס נוח יחסית לזרים.
• יוון וקפריסין: האיים היווניים (כמו כרתים, קורפו, קפלוניה) וחופים תיירותיים, וכן אזורי חוף בקפריסין כמו פאפוס, איה נאפה ולרנקה, מושכים זרים שמחפשים וילות ודירות נופש באזורים תיירותיים.
• ערים אירופיות מרכזיות: ברצלונה, מדריד, ברלין, אמסטרדם וערים גדולות נוספות מושכות זרים שמשלבים השקעה עירונית עם ביקוש חזק לשכירות.

אזורים מובילים בישראל לתושבי חוץ

• ירושלים: כיום זה היעד המרכזי לתושבי חוץ, בעיקר קהל דתי וחרדי מחו"ל, כולל רכישות רבות בפרויקטים יוקרה חדשים.
• תל אביב והרצליה פיתוח: ממשיכות למשוך קונים זרים בשוק היוקרה והים, אם כי חלק קטן יותר מסך רכישות תושבי חוץ לעומת העבר.
• נתניה, רעננה ועוד ערי לוויין: נתניה (בעיקר אזורי עיר ימים)

 ישראלים קונים היום גם בקפריסין וגם ביוון, אבל בקפריסין הדגש יותר על דירות נופש/השכרה באזורים חופיים קרובים לישראל, וביוון נוספה שכבה משמעותית של השקעות יותר גדולות – בניינים, מלונות ופרויקטים תיירותיים באתונה ובריביירה האתונאית.

מה ישראלים מחפשים בקפריסין

• בקפריסין הישראלים התמקמו כקבוצת משקיעים מובילה, עם אלפי נכסים שנרכשו מאז 2021, בעיקר בעיירות חוף כמו פאפוס, לרנקה, לימסול .
• רוב העסקאות הן דירות חדשות בפרויקטים מודרניים, וילות נופש וקוטג'ים בפאפוס, בשילוב שימוש כפול: נופש עצמי והשכרה לתיירים, עם ציפייה לתשואות בטווח של בערך 5%–7% בשנה (תלוי מיקום וסוג נכס).
• הסיבות העיקריות לבחירה בקפריסין: קרבה גיאוגרפית לישראל, טיסות קצרות, שפה/תרבות שקל יחסית להסתדר בהן, מערכת בנקאית מוכרת ותכניות תושבות למשקיעים בנדל"ן בסכומים של כמה מאות אלפי יורו שמעניקות מסלול ל-residency באיחוד האירופי.

מה ישראלים מחפשים ביוון

• ביוון נרשמת עלייה חדה בנוכחות ישראלית, כולל חברות וקבוצות יזמיות ישראליות שמופיעות באופן קבוע ברישומי החברות ומובילות עסקאות בהיקף של מאות מיליוני יורו בשנה.
• ישראלים קונים דירות באתונה (מרכז העיר ושכונות מתפתחות), וילות יוקרה באזורי Vouliagmeni–Voula–Vari ובריביירה האתונאית, מלונות ובתי נופש באיים כמו מיקונוס, וכן בניינים שלמים לשיפוץ ולהשכרה לטווח קצר/ארוך.
• חלק משמעותי מהרכישות קשור לתמריצים כמו ה–Golden Visa: השקעה מינימלית (250–500 אלף אירו לפי אזור) שמאפשרת ויזה ותושבות לישראלים ומשפחותיהם, מה שהופך את יוון לאטרקטיבית במיוחד למי שמחפש גם אופק הגירה/תושבות באירופה.

השוואת מגמות: ישראלים בקפריסין לעומת יוון

• דפוס העסקאות:
  • בקפריסין - עסקאות רבות של משקיעים פרטיים "קלאסיים": בעלי דירה/שתיים בישראל שמחפשים דירה נוספת להשקעה ונופש, עם כרטיס כניסה נמוך יחסית (סביב 150–300 אלף אירו לנכס).
  • ביוון - גם משקיע פרטי קלאסי, אבל יותר ויותר עסקאות של גופים ישראליים גדולים שרוכשים בניינים, מתחמים ומלונות, ומקדמים פרויקטים רחבי היקף כחלק מרצון לנצל פוטנציאל עליית ערך בשוק מתאושש ותיירות חזקה.
• המוטיבציה:
  • בקפריסין המוטיבציה המרכזית היא שילוב תשואה👈נופש👈קרבה לישראל, עם דגש על יציבות, מיסוי נוח ותושבות.
  • ביוון המוטיבציה יותר "עסקית–אסטרטגית": פוטנציאל השבחה גבוה בערים ובאיים, Golden Visa למשקיעים, כניסה לשוק תיירות ענק, ולעיתים גם העברת פעילות עסקית/הקמת חברות מקומיות.
• פרופיל המשקיע:
  • בקפריסין – הרבה שכירים בישראל (הייטק, מקצועות חופשיים) + משקיעי נדל"ן פרטיים שמחפשים פיזור סיכונים מחוץ לישראל בסכומים "נגישים".
  • ביוון – גם משקיעים פרטיים, אבל ניכרת נוכחות של יזמים, קבוצות רכישה, חברות נדל"ן ישראליות וקרנות פרטיות שמזהות הזדמנויות בהיקפים גדולים יותר.

 נתונים עיקריים על משקיעים זרים בנדל״ן בקפריסין (2023–2024)

על פי דו״חות רשמיים של משרד הפנים / סמנכ״ל רישום מקרקעין בקפריסין וניתוחים בענף:

📌 תמונת מצב כללית

• בשנת 2023 כ-6,900 נכסים נרשמו על ידי רוכשים זרים מתוך כלל מכירות המקרקעין בקפריסין (עלייה של כ-16% לעומת 2022). cyperium.com
  
  
• בשנת 2024 נרשמו כ-6,228 רכישות על שם רוכשים זרים, ורבים מהמכירות הללו מומנו על-ידי לא-תושבים. pwc.com.cy
  
  
• על פי הדו״ח של ה-Audit Office, 27% מכלל עסקאות הרכישה בשנת 2024 בוצעו על-ידי רוכשים לא-איחודיים (Non-EU) — כלומר לא רק אזרחי האיחוד האירופי, אלא ממשקיעים מכל העולם. In Cyprus
  
  

🌍 פילוח לפי מדינת המקור – עיקרי המשקיעים

נתוני 2024 (כולל חלוקה לפי אזור ומדינת מקור) מצביעים על כך שהמשקיעים העיקריים בנדל״ן בקפריסין הם:

* הערכות אלו מבוססות על חלוקה של רשומות עסקאות לפי מקרים ודיווחים על נתחי קנייה לפי אזרחויות מובילות שנרשמו בדיווחים המקצועיים. ReLux Estate

תובנות נוספת

✔ משקיעים לא-אירופיים (Non-EU) מהווים חלק גדול מהביקוש הזר, במיוחד בריטניה, רוסיה, ישראל ואסיה. In Cyprus
 ✔ המגמה הבולטת היא המשך עליה בביקוש מצד משקיעים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי, למרות שינויי רגולציה וקשיים בשוק מאוחר יותר ב-2024. pwc.com.cy
 ✔ חלק גדול מהרכישות נעשה דרך חברות וכך מונע פירוט מלא של מדינת המקור; הנתונים המפורטים מתייחסים בעיקר לעסקאות על-שם אנשים טבעיים. In Cyprus

• התרשים מבוסס על אומדנים מקובלים בדוחות שוק רשמיים וסקירות נדל״ן (Land Registry, PwC, כלי תקשורת כלכליים מקומיים).
• החלוקה מייצגת מגמות שוק, ולא נתון ממשלתי רשמי אחד אחיד – מאחר וקפריסין אינה מפרסמת טבלה שנתית מלאה לפי אזרחות.

לסיכום, מי שמחפש נדל"ן בקפריסין לצורך השקעה בטוחה או רילוקיישן, חייב להבין את מפת האינטרסים של המשקיעים האירופאים. בין אם מדובר בוילות למכירה בפאפוס או דירות יוקרה בלימסול, השוק נמצא במגמת עלייה. אנו ב-O.C Real Estate מזמינים אתכם לבחון פרויקטים חדשים מקבלן וליהנות מליווי מקצועי לאורך כל הדרך.

1. https://www.imarcgroup.com/europe-real-estate-market
2. https://en.globes.co.il/en/article-israeli-home-purchases-by-foreign-residents-jump-50-1001500598
3. https://www.idealista.com/en/news/property-for-sale-in-spain/2024/11/26/821068-record-foreign-property-purchases-in-spain-drive-market-to-new-heights-in-2024
4. https://monoestate.com/en/news/legal-considerations-for-buying-property-in-europe-for-foreigners
5. https://www.elra.eu/wp-content/uploads/2024/06/4STUDY1.pdf
6. https://monoestate.com/en/news/restricted-european-property-markets-foreign-buyers-property-guide-for-smart-investment
7. https://www.buyitinisrael.com/news/foreign-jews-boost-property-tax/
8. https://hold.co.il/israeli-real-estate-investment-global-uncertainty/
9. https://www.aberdeeninvestments.com/en-ch/institutional/insights-and-research/european-real-estate-market-outlook-q4-2024
10. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=House_sales_statistics וילות נופש וקוטג'ים דירות חדשות בפרויקטים מודרניים